Если у вас возник вопрос, как лучше инвестировать в недвижимость в 2018 году, то мы рады вам помочь.
На нашем сайте есть уже множество статьей с подробным описанием того, как просто и выгодно инвестировать в недвижимость по всему миру. Вот лишь некоторые статьи, которые помогут вам не наделать новых ошибок.
- Как быстро продать квартиру: 7 советов, распространенные ошибки, нюансы;
- REIT инвестирование в России.
Но это подробные статьи, которые актуальны всегда и рассказывают об общих случаях. В этой же статье поговорим о самых выгодных инвестициях в различную недвижимость в 2018 году. Вы получите ответы на такие вопросы, как «через сколько можно получить прибыль», «как на конкретных инвестициях отражаются последние нововведения в законодательстве», «во что сейчас нельзя лезть ни в коем случае» и многие другие.
В общем, полноценный анализ текущего рынка недвижимости
Содержание:
Инвестиции в недвижимость в 2018 году: особенности
Продолжающееся уже несколько лет всестороннее давление на Россию не могло не сказаться на недвижимости. Политическое, экономическое и даже в какой-то мере военное давление на нашу страну привели к снижению курса рубля и хотя он держится последнее время примерно на одном уровне — покупательская способность нашей валюты снизилась.
Упал товарооборот с многими странами, упала покупательская способность рубля, снизились реальные доходы населения. Но важным фактором является то, что по большинству косвенных показателей — экономика на дне, но есть высокая вероятность последующего роста.
Общее падение экономики привело к низкому спросу на все типы недвижимости, что в свою очередь привело к снижению цен. Многие инвесторы рекомендуют делать свои инвестиции именно на таком рынке, который достиг своего дна.
Особенность недвижимости в том, что она медленно падает в цене, в случае кризиса. Но вот в случае восстановления экономики, именно недвижимость быстрее всех восстанавливает свои позиции и даже превышает докризисный уровень. Так было после кризиса 2008 года, так, скорее всего, будет и в текущей ситуации.
Классификация недвижимости
В плане классификации недвижимости ничего не изменилось, но мы позволим себе напомнить основные типы недвижимости по российскому законодательству:
- Жилая. Вся недвижимость, которая пригодна для проживания людей: квартиры, частные дома и т.д.
- Коммерческая. Недвижимость, которая подразумевает ведение какой-либо деятельности, направленной на получение прибыли: офисы, склады, производственные помещения, гостиницы и т.д.
- Инфраструктурная. Различные объекты инфраструктуры.
- Другое. В России существует такое понятие, как «недвижимость по закону». К примеру, на российском морском судне действуют российские законы и все помещения корабля, как и он сам, относятся к недвижимости, хотя фактически эта недвижимость может перемещаться. Аналогично с воздушным транспортом, космическими кораблями и т.д.
Инвестиции в недвижимость в 2018 году: советы
Мы подробно рассказывали о том, как можно инвестировать в недвижимость в нашей статье «Инвестиции в недвижимость в России». Многие варианты там разобраны весьма подробно и с доскональными примерами, но в большинстве случаев инвестирование сводится к двум самым популярным вариантам — покупка для последующей перепродажи и для сдачи в аренду. Все остальное — детали.
Рассмотрим ситуации с такими подходами инвестирования на сегодняшний день.
Сдача жилой недвижимости в аренду — 2018
Один из самых простых способов заработать на недвижимости — это сдавать ее в аренду. От владельца недвижимости требуется минимум времени, все что необходимо — это найти добропорядочных арендаторов, заключить с ними договор и время от времени контролировать состояние квартиры.
Отметим, что некоторые владельцы недвижимости могут годами не посещать свою собственность и не видеть арендаторов — если каждый месяц стабильно получают оплату на банковскую карту.
Конечно, это редкость. Чаще всего жильцы начинают задерживать платежи, ругаться с соседями, портить имущество и многое другое. Контроль нужен в большинстве случаев.
Все подводные камни такого заработка разобраны в нашей статье — «Сдача квартиры в аренду: договор, бизнес-план, риски, советы».
Вот небольшие выдержки из статьи:
- Всегда заключайте договор аренды. Оптимальный срок — 11 месяцев, именно такой период позволяет максимально оптимизировать налоги и при необходимости поднять арендную плату при резком изменении ситуации на рынке недвижимости.
- Составляйте перечень наиболее ценного имущества с описью внешнего вида и оценкой стоимости. Стиральная машинка, пылесос, микроволновая печь, кухонный гарнитур, диван, кровать и прочие предметы должны быть подробно описаны, если принадлежат владельцу недвижимости. Даже самые порядочные люди могут нечаянно сломать что-либо или испортить внешний вид. Если арендаторы будут в письменной форме обязаны нести ответственность за правильность и аккуратность эксплуатации, то они будут более осторожны.К слову, никто не застрахован от обычного воровства. Поэтому важно иметь список ценных предметов подписанный двумя сторонами. По прошествию нескольких лет вы можете и сами забыть кому принадлежит мелкая бытовая техника, старый диван и прочие предметы.
- Старайтесь навещать жильцов хотя бы один раз в два месяца. Сильно надоедать не стоит, но вы всегда имеете право прийти и проверить состояние своей недвижимости. Такие посещения весьма дисциплинируют жильцов.
- По счетчикам должны платить арендаторы, чтобы у них не было соблазна лишний раз оставлять включенным свет или оставить без внимания подтекающий кран.
- В качестве арендаторов лучше всего выбирать семейные пары, они, обычно, более спокойные и хозяйственные.
Срок окупаемости
В 2018 году срок окупаемости на рынке недвижимости серьезно сократился. Сама недвижимость упала в цене из-за небольшого экономического кризиса и внешнего давления на Россию.
Серьезно упали процентные ставки по ипотеке, что позволяет войти на рынок с минимальными инвестициями и небольшим сроком окупаемости.
Сегодня вполне реально полностью окупить покупку недвижимости за счет арендных платежей за 12 лет. Это при том, что арендные платежи будут постоянны, а налоги и коммунальные платежи будут выплачиваться с арендной платы.
Еще несколько лет назад было сложно представить, что срок окупаемости будет меньше 15 лет.
Добавим к этому рост стоимость самой недвижимости (постоянный рост + восстановление рынка) и рост арендной платы. Конечно, не вся недвижимость постоянно растет в цене, но это уже вопрос выбора объекта.
Покупка для последующей перепродажи — 2018
Еще один способ хорошо заработать на недвижимости — это покупка для последующей перепродажи. Быстрых денег в этом вопросе нет, так как в России можно не платить налоги с продажи недвижимости только в случае владения на протяжении более 3-х лет.
За это время можно заработать на аренде, провести ремонт (смотрите статью хоумстейджинг) или банально дождаться окончания возведения новостройки.
Самые выгодные варианты — это покупка недвижимости в еще строящемся доме. Чем раньше купить квартиру у застройщика, тем меньше она будет стоить. Обычно можно купить квартиру на 20-45 процентов дешевле, чем стоимость аналогичной квартиры в достроенном доме. Плюсы и минусы новостроек хорошо разобраны в нашей статье.
Из минусов — придется подождать несколько лет, прежде, чем дом будет достроен (если покупали на стадии котлована) или выгода будет очень небольшой (около 10%), если дом уже был практически достроен. Продать недвижимость без уплаты налога в 13% можно будет только по прошествию 3-х лет.
В сегодняшних реалиях покупка недвижимости в строящемся здании выгодна и безопасна. Законодательство страны было существенно доработано после конца 90-х и начале 00-х, когда пришелся пик на мошенничество с долгостроями. Но важно помнить, что обманутые дольщики есть и сейчас, поэтому важно тщательно проверять застройщика и доверять свои деньги только надежным строительным компаниям.
На рынке вторичного жилья всегда можно найти приемлемые варианты, главное не отчаиваться и продолжать поиски. Кому-то надо продать квартиру срочно, кто-то продает убитую квартиру без ремонта, кто-то только что пережил потоп и хочет сменить жилье — эти и другие факторы сильно снижают цену недвижимости, а опытный инвестор обязательно сможет воспользоваться низкой ценой.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Один из самых выгодных, но в то же время рискованных тип инвестиций. С одной стороны, недвижимость в крупных городах Европы стоит столько же, сколько и в Москве, но доход с аренды может быть намного выше. С другой стороны, опытный инвестор в недвижимость должен досконально знать рынок, на котором собирается работать. Нельзя доверять слухам, риелторам, продавцам и прочим источникам информации, которые заинтересованы продавать вам недвижимость.
Поэтому лучше всего обратить внимание на соседние российские города. Уверяем вас, даже в вашем городе очень много достойных предложений, а если расширить сферу своей деятельности до нескольких городов, то у вас просто не останется свободного времени в промежутках между работой с недвижимостью.
Как измениться ситуация в 2018 году покажет время!