Сдача квартиры в аренду: договор, бизнес-план, риски, советы

Недвижимость всегда будет выгодным бизнесом, потому что людям необходимо где-то жить. Даже в самые плохие времена есть люди, которые ищут недвижимость для покупки или аренды, как и есть люди, которые хотят продать или сдать ее.

Сдача квартиры в аренду: договор, бизнес-план, риски, советы
Фото: https://www.flickr.com/photos/96227967@N05/

Одним из самых надежных и стабильных во все времена является бизнес по сдачи квартиры или комнаты в аренду. В этой статье мы не будет разбирать подробно то, как заполучить квартиру (ипотека, покупка, наследство), но подробно поговорим о рисках этого бизнеса, какая недвижимость больше подходит, правильном оформлении договоров, подскажем наиболее эффективные бизнес-планы и расскажем главные секреты.

Сдача квартиры: посуточно или долгосрочно?

Разница между посуточной (почасовой) и долгосрочной арендой существенна. В первом случае необходимо постоянно уделять внимание полноценному бизнесу: реклама, поиск клиентов, их встреча, последующая уборка. И так каждый день, ведь если взять выходной, то в этот день вы ничего не заработаете.

Краткосрочная аренда приносит в разы больше денег, но увеличиваются затраты времени и денег (стирка и уборка не могут быть бесплатными), есть риски простоя и недобросовестных клиентов, которые так и норовят утащить что-либо ценное с собой.

Но не будем отговаривать от такого подхода к бизнесу, так как он имеет место быть. Просто надо четко понимать, что этот вид инвестирования, а затем и ведения бизнеса немного другой, чем долгосрочная аренда.

Вполне вероятно, что бизнес с посуточной арендой в будущем будет только набирать обороты, так как гостиницы многим не по карману, а дешевые хостелы не дают того комфорта, который может быть обеспечен в отдельной квартире.

Обратите внимание, что мы рассмотрим и этот вариант ведения бизнеса в ближайших статьях.

Вернемся к долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Она выгодна прежде всего минимальными затратами времени и денег. Раз в месяц необходимо забрать арендную плату, оплатить услуги ЖКХ и, возможно, решить некоторые бытовые проблемы жильцов.

Конечно, никто не застрахован от разного рода недоразумений: сломанная мебель, протекающие трубы, жалобы соседей, но от всего этого можно застраховаться, просто составив правильный договор.

О том, как составить такой договор аренды мы поговорим чуть ниже.

А чтобы окончательно определиться, ознакомьтесь с таблицей преимуществ и недостатков двух вариантов.

Преимущества краткосрочной арендыПреимущества долгосрочной аренды
В выходные и праздничные дни заработок увеличивается в разыСтабильный заработок без затрат времени
Спрос есть даже на квартиры на окраине, если они рядом с аэропортом или другим транспортным узломЕсть время более тщательно подобрать клиентов
Недостатки краткосрочной арендыНедостатки долгосрочной аренды
Нестабильность заработка, квартира может подолгу простаиватьСрок окупаемости квартиры может составлять 12-18 лет
Дополнительные затраты на уборки и стиркуНет возможности в любое время поднять арендную плату

Как начать бизнес на аренде квартир?

Для начала бизнеса у вас должна быть квартира или комната, которой вы имеете право распоряжаться — банально, но это не значит, что недвижимость должна уже быть в вашем владении. Вполне допустимы варианты с ипотекой, субарендой (сдача уже арендованной недвижимости), покупкой в складчину с родственниками или партнерами и т.д.

Как начать бизнес на аренде квартир?
Фото: https://www.flickr.com/photos/zeldman/

Все это темы для отдельных статей, мы же сейчас обсудим характеристики недвижимости, которые влияют на успешность бизнеса, а также как вы можете на них повлиять.

Расположение. В недвижимости самое главное — расположение. Даже самая небольшая комната с минимальными удобствами будет востребована в центре города. И, напротив, роскошный дом, даже за бесплатно мало кому будет нужен в какой-нибудь деревне, куда осенью и зимой невозможно проехать.

Важными факторами расположения могут стать:

  • Удаленность от центра города;
  • Наличие рабочих мест поблизости;
  • Наличие учебных заведений;
  • Большие транспортные узлы (аэропорт, метро, железнодорожные станции, автобусные остановки).

Повлиять на расположение можно только на начальных этапах: покупка или обмен недвижимости.

Вторичка или новостройка. За новостройку можно брать большую арендную плату, но срок окупаемости у них все равно может быть больше. Обычно новостройки без ремонта стоят столько же, сколько вторичка с обычным ремонтом, поэтому при инвестировании в новые квартиры стоит рассчитывать на предварительный ремонт, который окупиться не сразу.

Преимущество новостроек в том, что дома не просто более свежие, они более продуманные в плане планировки, имеют просторные подъезды с новыми лифтами и большие парковки.

Минусом может стать слабо развитая инфраструктура, которая отрицательно повлияет на арендную плату и большое количество соседей, которые делают ремонт.

Этаж. При аренде жилья на этаж обращают внимание в последнюю очередь. Для большинства арендаторов важно, чтобы недвижимость находилась не на первом этаже.

К слову, недвижимость на первых этажах выгоднее переводить из жилой в нежилую и сдавать в аренду под салоны красоты, офисы, магазины.

Ремонт. Дорогой и качественный ремонт для недвижимости под аренду делать нельзя! Он просто не окупиться, даже если это элитное жилье для VIP-персон. Идеальный вариант — это недорогой, но красивый ремонт, который не опустошит кошелек арендодателя и освежит внешний вид.

Как отремонтировать квартиру быстро, дешево, но хорошо, описано в статье про хоум-стейджинг.

Соседи. Можно скрыть факт не добропорядочных соседей рядом с квартирой, но спустя несколько месяцев арендаторы могут предъявить претензии уже вам. Постоянные конфликты, потопы, неприятные запахи — все это арендаторы могут терпеть до определенного момента, а потом они съедут.

Уговорить их остаться можно только снижением арендной платы, а это уже финансовые потери.

Арендодатель должен решать вопрос с проблемными соседями всеми законными методами, чтобы не терять клиентов и собственные деньги. Самый радикальный способ — продать недвижимость и купить в более благополучном подъезде.

Бытовая техника и мебель. Важный фактор при среднесрочной аренде (месяц — полгода) наличие мебели и бытовой техники. Как правило, на средние сроки жилье арендуют временные жители города (командировки, подработка на лето, студенты), и у них нет возможности постоянно переезжать со своей мебелью. Наличие простой, но комфортной мебели — это повод просить более высокую арендную плату.

При долгосрочной аренде — год и более, арендаторы предпочитают снимать «голые» стены, чтобы потихоньку обзаводиться собственной мебелью.

С бытовой техникой все индивидуально, но минимальный набор (кухонная плита, стиральная машина, холодильник, микроволновая печь) всегда должен быть. Без этих атрибутов сдать недвижимость вполне реально, но клиенты будут торговаться не в вашу пользу.

Цена. Рынок сам сформирует цену на аренду вашей недвижимости. Если у вас есть время, то ставьте цену повыше и ждите предложений. Если сдать надо срочно, то и цена должна быть ниже рыночной.

Расчет бизнес плана по аренде недвижимости

Бизнес по сдаче квартиры или комнаты в аренду выгоден практически в любом случае. Очень большие деньги с одной квартиры заработать сложно, но при должном умении можно постоянно увеличить количество объектов и делать это за счет клиентов.

Расчет бизнес плана по аренде недвижимости
Фото: https://www.flickr.com/photos/gymshoes/

Вариант 1.

Идеальный вариант — это когда недвижимость у вас уже есть и вы в праве распоряжаться ею по своему усмотрению. В этом случае из всех расходов — мелкий ремонт, квартплата, коммунальные платежи, страховка и налоги.

Вариант 2.

Но бизнес на аренде достаточно гибок, при хороших вариантах можно приобрести недвижимость в ипотеку, а ежемесячный платеж по ней будет полностью покрываться арендной платой. В каждом случае все индивидуально и прежде, чем начать действовать, важно изучить рынок, предложения банков, посоветоваться с риелторами и теми, кто уже зарабатывает на сдаче недвижимости в аренду в вашем районе.

Первоначальный взнос в банках сейчас составляет от 20%, эта минимальная сумма уже должна у вас быть. Далее прибыльность зависит о суммы взноса, необходимых дополнительных затратах и наличии клиентов.

Рынок всегда позволяет найти недвижимость чуть подороже, но с неплохим ремонтом. Почему надо брать такие варианты? На своей первой недвижимости лучше меньше экспериментировать и начать сразу зарабатывать (ну, или отбивать платежи по ипотеке), так как ремонт — это расход не только денег, но и времени.

При наличии свободных средств и времени, наиболее выгодным будет поиск «убитых» квартир, которые требуют серьезного ремонта, но которые продаются по очень низким ценам.

Вариант 3.

Субаренда не такой уж плохой вариант, как кажется на первый взгляд. Многим просто некогда или лень искать клиентов для своих пустующих квартир, они не хотят погружаться в заботы арендаторов и делать предварительный ремонт.

Для вас это может стать шансом заработать на чужой недвижимости. Наиболее подходящий вариант для субаренды — это дома и большие квартиры (3-х комнатные и больше), так как их можно сдавать отдельно разным арендаторам.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру аренду?

Как уже упоминалось выше, все индивидуально, но вот таблицы примерных расчетов доходов, расходов и сроков окупаемости недвижимости.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру аренду?
Фото: https://www.flickr.com/photos/76657755@N04/

Доходы от сдачи в аренду:

Варианты недвижимостиКомната1-комнатная квартира2-х комнатная квартира3-х комнатная квартира
Доход от аренды в год, в рублях84 000168 000216 000276 000
Стоимость недвижимости, в рублях800 0001 800 0002 600 0003 500 000
Доход от аренды в месяц, в рублях7 00014 00018 00023 000

Чем больше площадь, тем больше можно получить арендной платы, все логично, но каковы расходы на разные типы недвижимости?

Расходы от сдачи в аренду:

Варианты недвижимостиКомната1-комнатная квартира2-х комнатная квартира3-х комнатная квартира
Итого, расходы в год45 98073 480104 080145 880
Квартплата и коммунальные платежи в год, в рублях24 00032 00043 00060 000
Налог (13% от арендной платы), в год12 48021 84028 08035 880
Косметический ремонт6 00012 00022 00035 000
Страховка3 5008 00011 00015 000

Как видно из таблицы, расходы также растут пропорционально увеличению площади. Так какой срок окупаемости недвижимости, которую вы приобрели полностью на свои деньги?

Итог и сроки окупаемости:

Варианты недвижимостиКомната1-комнатная квартира2-х комнатная квартира3-х комнатная квартира
Стоимость недвижимости, в рублях800 0001 800 0002 600 0003 500 000
Чистый доход, в рублях38 02094 520111 920130 120
Доход в %4,75,254,33,7
Окупаемость, в годах21,31923,327

Как видно из таблицы, выгоднее всего сдавать однокомнатные квартиры, хотя подсчеты очень примерные и в отдельных случаях они могут серьезно не совпадать с реальностью. Но факт остается фактом — небольшая по площади недвижимость окупается быстрее из-за низкой стоимости и меньших расходов.

Немаловажно и то, что сдать комнату и однокомнатную квартиру намного проще, чем двушка и трешку. А значит, что вероятность простоя в первых двух случаях намного ниже.

Сроки окупаемости инвестиций достаточно большие, но это при подсчетах здесь и сейчас. Города растут, спрос на недвижимость может существенно вырасти в конкретном районе, в доме проведется капитальный ремонт, рядом откроются новые места работы и многое другое — все это увеличит стоимость самой недвижимости. Исключения составляют только ветхие дома — они наоборот могут потерять в стоимости, но и тут возможны варианты — программы реновации, снос аварийного жилья и т.д. Потерять деньги на стоимости недвижимости гораздо сложнее, чем на других видах инвестиций.

Не стоит забывать и о постоянно растущей арендной плате — обоснованно повышая ее в будущем, вы будете уменьшать срок окупаемости.

Сдавать квартиру как ИП или физическое лицо? Сходства и различия

Аренда жилой недвижимости всегда была в «серой» зоне российской экономики. Чаще всего, квартиры сдают без оформления документов, без уплаты налогов и без каких-либо гарантий для обеих сторон сделки. Если у кого-то возникают вопросы, то всегда можно ответить, что безвозмездно пустили пожить в квартиру родственников, даже если по ним видно, что они приехали из Азии.

Постепенно ситуация меняется и дело даже не в нарушениях закона — максимум что грозит — это штрафы за неуплату налогов. Люди пытаются обезопасить себя от всяких неожиданностей, поэтому подписывают официальные договора, которые гарантируют обеим сторонам соблюдение всех обязанностей.

Граждане России могут без всяких опасений сдавать недвижимость, как в качестве ИП (Индивидуальный предприниматель), так и в качестве физического лица. В законах есть возможность заниматься этой деятельностью без юридического оформления и такая деятельность не будет подпадать под закон о ведении незаконной предпринимательской деятельности. Естественно, государству необходимо платить налоги, и вот тут начинаются различия.

Физическое лицо должно уплатить налоги с дохода в размере 13% (НДФЛ), для этого достаточно иметь на руках договор аренды с прописанными сроками и платежами, документ о праве владения квартирой, а также заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и сдать все это в налоговую. Сделать это необходимо до 30 апреля, данные подаются за прошедший год, а начисленный налог необходимо оплатить до 15 июля.

С ИП все немного сложнее, но и вариантов тут больше:

  • Общий режим налогообложения (НДФЛ). Те же 13% от дохода + различные фиксированные взносы, которые сейчас составляют примерно 21 000 рублей в год. При сдаче недорогой недвижимости, особого смысла в таком варианте нет.
  • Упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка снижается до 6% + фиксированные взносы.
  • Патентная система налогообложения. На квартиру приобретается патент, который позволяет сдавать ее в аренду и не платить подоходного налога. Стоимость патента зависит от площади недвижимости, а также региона. Патент на двухкомнтаную квартиру на Арбате в Москве придется отдать почти 30 000 рублей, а вот где-нибудь за Уралом, патент может стоить менее 8 000 рублей, при этом квартира также будет находиться в центре города и иметь соизмеримую площадь.

Гораздо более важным налогообложение становится тогда, когда вы соберетесь продать недвижимость. Если сдавать квартиру в качестве ИП, то она исключается из льготного налогообложения при продаже. Это значит, что при продаже, вам необходимо будет оплатить 13% налог на прибыль, независимо от того, как долго недвижимость была в вашей собственности.

Данные правила касаются как жилой, так и коммерческой недвижимости, что понятно из п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012.

Поиск клиентов

Чаще всего клиентов под аренду жилой недвижимости находят через знакомых, но важно помнить, что самые проблемные клиенты — это родственники и знакомые. Именно они чаще всего откладывают оплату на последний момент, просят снизить ее, портят имущество (они же «родственники»), поэтому даже сдавая квартиру родным, необходимо подписывать договора.

 

Если быстро найти клиентов через знакомых не получается, то можно использовать другие методы:

  • Интернет. Общетематические сайты объявлений, специализированные сайты объявлений, собственный сайт (целесообразно при нескольких квартирах), контекстная реклама, социальные сети;
  • Объявления в газетах;
  • Листовки. Можно расклеить в округе самостоятельно или привлечь рекламное агентство;
  • Коммерческие доски объявлений;
  • Риэлтор.

Если ничего не сработало из дешевых или бесплатных методов, то необходимо привлекать риелтора. Ему придется заплатить процент с первой арендной платы, но зато поиск клиентов, показ квартиры и оформление документов будет на его совести.

Сдать квартиру без посредников можно, но тут все зависит от того, готовы ли вы потратить на это свое время.

Какие документы нужны

Чтобы законно и без рисков сдавать недвижимость в аренду, необходимо застраховать ее. Лучше всего воспользоваться полным пакетом страховых услуг и застраховать: стены, имущество, внутреннюю отделку, гражданскую ответственность (потопы, пожары и прочее по вине жильцов). Если квартира будет сдаваться в аренду официально, то страховые компании увеличат страховой взнос примерно на 50% — это небольшая плата за чувство спокойствия.

На руках необходимо иметь:

  1. Согласие всех собственников и прописанных лиц на сдачу помещения в аренду;
  2. Доверенность, если в подписании документов участвуют представители сторон;
  3. Разрешение органов опеки, если арендодателем/наймодателем является несовершеннолетний;
  4. Договор найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет.

Типовой договор на аренду квартиры

Скачать типовой договор можно по ссылке.

Пункты, которые обязательно должны быть в договоре:

  • Залоговая сумма, правила ее траты и возврата. Если жильцы внезапно съезжают, забыв предупредить об этом арендодателя, испортили имущество и не заплатили, затопили соседей и отказываются возмещать ущерб, то такой залог вполне можно оставить себе. Залог отпугнет некоторых клиентов, зато обезопасит арендодателя от многих неприятностей.
  • Ответственность за поломку техники, в случае ее неправильной эксплуатации.
  • Точно указать период платежа. После просрочки можно начинать считать период до выселения.
  • Срок договора. Он не должен быть более одного года. Обычно договор подписывается на 11 месяцев, чтобы владелец мог оплачивать налоги, как физическое лицо.

Подводные камни, риски

Сдача недвижимости в аренду — это всегда риск, так как вы не можете контролировать других людей 24 часа в сутки. О том, какие риски есть в этом виде заработка узнаете ниже.

Чистоплотность. Этот фактор зависит исключительно от самих людей, а не их экономического или социального статуса. Много примеров, когда обеспеченные люди превращают элитное жилье в помойку за несколько месяцев и, наоборот, ответственные и чистоплотные жильцы сами приводят запущенное жилье в приемлемый вид.

Совет: по опыту можно сказать, что азиаты и кавказцы с большой долей вероятности будут не самыми чистоплотными арендаторами, а вот русские и европейцы, обычно держат недвижимость в порядке. Опять же, национальность не может быть 100-процентной вероятностью правильного выбора.

 

Поломки. От поломок мебели, техники, полов, оторванных обоев и прочих казусов не застрахован никто. Но отличие хозяина квартиры от клиента в том, что хозяин старается все поломки устранить сразу, а вот временные жильцы обращают внимание на поломку только в самый крайний момент.

В этом нет ничего удивительного — это психология. Вы и сами не будете чинить унитаз, зеркала или скрипящую дверь в гостинице, так как вы заплатили деньги и ждете соответствующего обслуживания.

Совет: составьте правила обращения с техникой, а также сразу укажите что и сколько будет стоить. Оторванные обои, разбитое стекло, сломанные двери — все это должно иметь цену и квартиросъемщики должен заранее знать об этом.

Проблемы с соседями. Никто не может ручаться за других людей, с виду добропорядочные люди, могут устроить притон, ругаться с соседями, мусорить в подъезде. Все это будет отражаться и на собственнике недвижимости.

Совет: своих клиентов вы заранее предупреждаете об ответственности и возможности потерять залоговую сумму. А вот если проблемой являются сами соседи, а у вас все по закону, то с ними надо действовать только законными методами: полиция и суды.

Задолженность по коммунальным платежам. Если вы доверили это самим жильцам, то вполне можете столкнуться с задолженностью. Некоторые люди даже за свою квартиру платят не совсем стабильно, а уж за чужую могут и вовсе не платить, в надежде, что хозяин узнает об этом слишком поздно.

Совет: самостоятельно оплачивайте коммунальные платежи, или хотя бы контролируйте их ежемесячно. Большинство обслуживающих компания имеют свои сайты и могут предоставлять информацию о задолженностях на сайте ЕИРЦ. Периодически необходимо проверять и достоверность данных со счетчиков, которые передают жильцы, так как некоторые хитрят.

Несвоевременная оплата. Как ни странно, но чаще всего этим грешат самые близкие и родные люди. Логика у них простая — родственник/друг подождет. В то же время большинство арендодателей сами запускают подобные случаи, ведь выгнать на улицы или подать в суд на малознакомого клиента намного проще, чем на двоюродного брата или коллегу по работе.

Совет: Дата платежа должна быть четко обозначена в договоре, как и меры, которые могут приниматься к квартиросъемщикам. В мире очень много наглых и безотвественных людей, которые постараются воспользоваться вашей добротой, поэтому все случаи неуплаты необходимо сразу пресекать. Обычно максимальная сумма неуплаты допускается в половину от залоговой суммы, если она есть.

Налоговая. Риск возникновения проблем с налоговой может быть только в том случае, если вы не платите налоги за доход от аренды квартиры. На вас могут донести «бдительные» соседи, вам могут шантажировать сами жильцы — лучше всего заранее подстраховаться от подобных случаев.

Совет: чтобы платить налоги с дохода от аренды недвижимости не обязательно открывать ИП, достаточно платить 13% от дохода по итогам месяца в качестве физического лица.

Ответы на вопросы

Если у вас остались вопросы по инвестициям в недвижимость ради заработка на сдаче в аренду, то вы можете задавать их ниже, мы обязательно ответим.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

четыре × пять =