REIT инвестирование в России

REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») дословно на русский переводится, как «инвестиционный траст недвижимости». Фонд на деньги инвесторов занимается покупкой, строительством, ипотечным кредитованием и управлением различной недвижимостью с целью получения дохода.

В России REIT-фонды пока не пользуются большой популярностью, хотя определенные аналоги уже есть и они доступны для населения. В этой статье мы поговорим о мировом REIT инвестировании и как можно вложить свои деньги в коллективную недвижимость в России.

Что такое REIT?

Как уже говорилось выше, REIT — это траст или фонд, которые берут деньги инвесторов и вкладывает их в недвижимость для получения прибыли инвесторов.

Большая часть доходов фонда идет именно на выплату дивидендов, при этом, сами паи фондов могут свободно продаваться и покупаться, конечно, если они открытые. В США, фонды отдают от 90% до 100 % доходов инвесторам, в России все немного по-другому с точки зрения законодательства и организации совместных инвестиций, но и в нашей стране большая часть доходов идет на выплату дивидендов.

Типы REIT фондов

Во всем мире риит-фонды делятся на три типа:

• Долевой (Equity REIT) — на этот тип фондов приходиться более 91% всех REIT-организаций. На деньги инвесторов приобретается недвижимость и сдается в аренду, основной доход фонда формируется как раз за счет арендных платежей, но доход также может быть получен при перепродаже недвижимости. Фонд также выступает в роли управляющей компании и берет свой процент за это.
• Ипотечный (Mortgage REIT) — в этом типе фондов деньги идут на ипотечное кредитование, а доход формируется за счет кредитных процентов. Примерно 7% REIT-фондов используют подобную стратегию получения доходов.
• Гибридный (Hybrid REIT) — как понятно из названия, фонды используют долевые и ипотечные схемы получения дохода. Но таких риит-фондов не более 1% от общего количества.

Во всех случаях инвестор просто вкладывает деньги в фонд (покупает пай) и все! Больше никаких действий от него не требуется, все остальные заботы возьмет на себя фонд, а инвестору остается только получать доход.

Конечно, инвестору необходимо правильно выбрать фонд, чтобы он не только сохранил, но и приумножил инвестиции.

Преимущества REIT-фондов

Риит-фонды имеют массу других преимуществ:

• Легкость инвестирования. Инвестиции в обычную жилую или коммерческую недвижимость — это не самая простая задача, необходимо правильно подобрать недвижимость, оформить ее, привести в порядок, найти арендаторов и постоянно следить за всеми акспектами. А вот REIT подразумевает минимальное вовлечение инвесторов в управление — достаточно просто правильно подобрать фонд и купить пай. Все остальное будет делать фонд и управляющая компания.
• Низкий порог входа. Чтобы купить жилую недвижимость необходимо минимум несколько миллионов рублей, а вот фонды позволяют начинать инвестирование с минимальных сумм. В США один пай стоит в среднем 100-400 долларов, а зависимости от фонда. В России первая инвестиция в ПИФ может стоить всего 1000 рублей. Если брать в расчет зарубежные фонды, то их цена в России будет аналогична цене в США.
• Надежность. Никто не будет спорить, что рынок недвижимости сильно зависит от общей экономической ситуации, но деньги вложенные в недвижимость гораздо сложнее потерять, чем на акциях или других инвестициях. По надежности REIT инвестиции сопоставимы с государственными облигациями крупных стран, но доходность может быть намного выше.
• Высокая доходность. Арендные платежи будут всегда давать высокий доход, особенно, если управляющая компания делает упор на коммерческую недвижимость, которая приносит до 15% годовых. Не стоит забывать, что постепенно будет расти и стоимость самой недвижимости, что увеличивает стоимость паев.
• По доходности REIT немного уступает акциям, но значительно опережает государственные облигации. К примеру, средняя дивидендная доходность по инвестициям в акции в США составляет 2%, а вот дивидендная доходность REIT в среднем по рынку составляет до 4% — 4,5%, при этом стоимость одного пая, также, как и акции, может расти или падать, в зависимости от ситуации на рынке.
• Высокая ликвидность. Существуют закрытые фонды, чьей оборот акций сильно ограничен, но большинство инвестиционных трастов недвижимости в США продают свои паи через основные биржевые площадки страны, что позволяет покупать и продавать их практически мгновенно во время работы биржи.
• Диверсификация инвестиций и стабильность. Рынок недвижимости слабо кореллируется с другими финансовыми активами, поэтому REIT-фонды являются отличным способом диверсификации своего инвесторского портфеля. Конечно, цены на недвижимость могут упасть, но обычно это считанные проценты, в то время, как другие рынки могут падать на десятки процентов в день на волне обычных слухов.
• Защита от инфляции. Арендные платежи — это основной доход фондов, а их всегда можно поднять с учетом роста общего уровня цен.

Недостатки REIT

Единственным и главным недостатком риит-фондов можно назвать:

• Зависимость от управляющей компании. Никто не застрахован от неумелых действий управляющей компании, которая может купить не ту недвижимость, установить невыгодную арендную плату и т.д. Но, во-первых, внутри самого фонда есть множество рычагов регулирования и проверки сделок, а во-вторых, законодательства многих стран уже хорошо защищает интересы инвесторов в подобные фонды.

Наилучшим образом дела обстоят в США, там еще в 1960 году приняли законодательство, которое защищало интересы инвесторов в трасты, одновременно с этим было снято двойное налогообложение с REIT-инвесторов.

Условия создания риит-фонда в США очень жесткие:

• Юридическое оформление в виде компании, траста или ассоциации;
• Управлять фондом должен Совет директоров фонда или назначенных доверительных собственников. При этом управлять конкретной недвижимостью может специально нанятая компания;
• Фонд не должен относиться к страховым или финансовым учреждениям;
• Фонд должен быть открытым, то есть акции можно покупать и продавать без каких-либо ограничений в день работы фондовой биржи;
• Минимум 90% всего дохода должны выплачиваться в качестве дивидендов, в ином случае, весь доход облагается дополнительными налогами. Обычно фонды в США выплачивают 100% доходов вкладчикам, чтобы снизить налоги еще больше;
• Минимум 75% всех привлеченных денег фонда должны быть инвестированы по прямому назначению, то есть в недвижимость;
• Минимум 75% дохода фонда должно приходиться на арендную плату или плату по ипотечным кредитам, которые фонд выдал. Остальные доходы могут получаться, например, при перепродаже недвижимости после ремонта, окончания строительства и т.д.;
• Минимальное количество акционеров должна быть не менее 100;
• У пяти крупнейших акционеров фонда не может быть более 50% акций во второй половине налогового года.

Условия для фондов тяжелые, но они защищают интересы инвесторов. Стоит отметить, что REIT хорошо урегулированы законодательно в Германии и Великобритании. В этих странах также 90% дохода должны выплачиваться в виде дивидендов и нет двойного налогообложения.

В России единственным достойным аналогом являются ПИФы с прицелом на недвижимость. Но в нашей стране есть несколько существенных отличий: пайщики платят двойной налог (сначала корпоративный налог, а затем и налог на прибыль), ПИФ нельзя зарегистрировать как обычную компания, то есть запрещена прямая регистрация. Для регистрации ПИФа, необходимо поручительство от другой компании.

Ситуация постепенно меняется, зарубежные REIT-фонды уже начали реализовывать свои паи в России, но из-за законодательства, доходы таких инвестиций пока ниже, чем в других странах. В ближайшие годы законодательство в области подобных инвестиций должно быть пераработано, а пока можно инвестировать с учетом текущих реалий.

Как инвестировать в REIT в России?

В России инвесторы только начинают присматриваться к REIT, но уже сейчас есть несколько способов инвестировать в недвижимость коллективно.

В первую очередь стоит отметить зарубежные REIT, которые уже сейчас торгуются на российских биржах. К примеру, на Санкт-Петербургской бирже можно купить акции American Tower Corp. (специализируется на вышках связи), Host Hotels & Resorts (отели), Boston Properties (офисы) и многие другие.

Как видите, REIT не ограничивается только жилой недвижимостью, а максимально полно использует возможности по инвестированию в недвижимость разного класса.

Но надо понимать, что зарабатывать столько же, сколько инвесторы в США на тех же акциях REIT не получиться, так как ликвидность будет ниже, более высокие налоги на дивиденды «съедят» часть дохода и др. Именно законодательство России пока главное препятствие для массовых инвестиций в фонды недвижимости, так как в долгосрочной перспективе есть более доходные варианты.

REIT инвестиции в России, как и в других странах могут быть пассивными или активными. При активном инвестировании необходимо делать все то же, что делают инвесторы в акции: анализировать рынок и его перспективы, изучать компании, их долю и состав объектов и многое другое.

Более привлекательный вариант — это пассивное инвестирование в инвестиционные фонды, которые дифференцируют вложения своих клиентов и вкладывают деньги в большое количество разных REIT.

Еще один вариант вложиться в коллективную недвижимость в России — это специальные ПИФы. При этом они могут инвестировать, как в зарубежную недвижимость, так и в российскую.

Примеры ПИФов недвижимости в России:

«УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт» — стоимость пая на январь 2018 года — 19865 рублей. Минимальная сумма инвестирования 1000 рублей.

«Открытие – Зарубежная собственность» — стоимость пая на январь 2018 года — 2086 рублей. Минимальная сумма инвестирования 1000 рублей.

«Сбербанк — ЗПИФ Фонд Коммерческая недвижимость» — стоимость пая на январь 2018 года — 178 рублей. Фонд закрытого типа, инвестирование исключительно в коммерческую недвижимость, которая имеет потенциал роста рыночной стоимости. Минимальная сумма инвестирования 1000 рублей.

«Сбербанк — ЗПИФ Фонд Жилая недвижимость 2» — стоимость пая на январь 2018 года — 885 рублей. Фонд закрытого типа, инвестирование в жилую недвижимость на стадии строительства для последующей продажи. Минимальная сумма инвестирования 1000 рублей.

С точки зрения прибыли, лучше всего выходить на иностранные биржи, однако с этим путем связаны дополнительные расходы, открытие счета у зарубежного брокера и другие дополнительные действия.

В любом случае, инвестору выгодно включать стабильные и доходные REIT или ПИФы в свой портфель инвестора.