Комната в квартире — это один из самых дешевых способов обзавестись жилой недвижимостью. Но при этом покупатель должен четко осознавать зачем ему становиться еще одним совладельцем недвижимости и какие риски при этом есть.
Содержание:
Общие понятия
В первую очередь стоит разделять такие понятия, как доля и комната. В коммунальных квартирах вполне можно купить комнату и по документами вы сможете распоряжаться ей точно также, как квартирой. Отличия будут только в наличии общих удобств, в виде кухни, санузла и т.д. А вот доля в квартире или комнате имеет свои особенности.
Если вы владеете 1/3 в квартире — это не значит, что вы вправе очертить себе соразмерную жилплощадь и делать на ней все, что вам захочется. Доля в квартире дает право проживать в ней и пользоваться всей площадью, хотя и не всегда. Даже если у вас всего 1/25 доли от квартиры, вы имеет ровно столько же прав, сколько и тот человек, который имеет 1/5 той же квартиры.
В реальности, суд вполне может вынести решение о проживании тех или иных собственников на жилплощади в противоречии с имеющимися долями. К примеру, одинокому мужчине могут отказаться в праве проживать на своей 1/3 доли, если у него есть другая жилая недвижимость. А вот маму с тремя детьми вполне могут оставить проживать в квартире при наличии у нее только 1/20 доли.
Важно отметить, что в судебном порядке или при подписании добровольного договора, можно выделить свои доли в квартире в натуральном выражении. Например, поделить трехкомнатную квартиру между тремя собственниками и пользоваться только «своим» помещением. Но при продаже подобной комнаты, опять же, необходимо уведомлять об этом других собственников.
Кто и зачем покупает комнаты и доли?
Жизненные ситуации довольно часто приводят к дроблению квартир на доли. Во-первых, каждый супруг, при покупке квартиры сразу становится владельцем ½ квартиры. При разводе, один из супругов вправе продать свою долю кому хочет, если второй не смог выкупить долю в рамках закона. А дальше эта половина опят же может быть продана нескольким собственникам и так далее.
Зачастую, обиженные супруги специально продают свои доли не добропорядочным гражданам, чтобы насолить.
Часто продать долю в своей квартире вынуждает тяжелая финансовая ситуация, дележка жилплощади с родственниками и многое другое. Но кто покупает доли?
Опять же, доли в квартире чаще всего покупают не от хорошей жизни. При «разъезде» с детьми, многие родители идут на уступки и продав свою квартиру, отправляются жить в «квартиру с соседями». Как правило, такие покупатели ищут комнаты в квартире, которые оформлены в натуральном выражении.
Для приезжих покупка части квартиры становится недорогим способом получить прописку. Многие покупают часть квартиры, получают прописку и пользуются купленной недвижимостью в соответствии с законом. Но есть и такие случаи, когда квартира или даже комната дробится на сотни частей, которые продаются исключительно ради прописки. Так называемые «резиновые квартиры» впоследствии становятся настоящей головной болью тех, кто хочет распоряжаться своей долей по закону.
Доля в квартире вполне может заинтересовать инвестора, так как продается она дешевле рыночной стоимости. 1/3 квартиры продается не за 1/3 стоимости всей квартиры, а на процентов 20-40 дешевле. Инвестор вполне может договориться со всеми собственниками, которые не смогли найти общего решения, провести хоумстейджинг и продать более выгодно. Впрочем, сами собственники также понимают, что выкупить оставшиеся доли им будет выгоднее, поэтому переговоры часто идут долго и напряженно.
Существуют и совсем «черные» методы на рынке. Недобросовестные риелторы обманом или другими способами получают в свое распоряжение хотя бы небольшую долю в квартире, а затем начинают устраивать своим соседям «тяжелую жизнь» — шумят, дымят, мусорят, грубят и проводят в дом сомнительных людей.
Обычно «профессиональными соседями» становится мама с детьми, так как по закону их невозможно выселить. А они хорошо знают законы и профессионально выживают соседей, чтобы те продали им свою долю по минимальной цене.
Как бороться с такими «профессиональными соседями», мы обязательно расскажем в будущих статьях.
Права собственника доли в жилом помещении
Доля в квартире с юридической точки зрения ничем не отличается от права собственности всей квартирой, поэтому ее можно:
- продать;
- завещать;
- подарить,
- передать в ренту;
- закладывать;
- регистрировать неограниченное число лиц;
- сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма.
Обязательства собственника:
- Конечно, вместе с правами, у собственника доли есть и обязанности:
налоги; - коммунальные услуги;
- расходы на ремонт и содержание недвижимости.
Важно отметить, что все расходы зависят от доли в квартире, то есть при большей доли, собственник платит больше налоги, коммунальные платежи у него будут больше, а расходы на ремонт и содержание жилья у него будут большими.
Как продать долю в квартире
Процедура продажи доли в квартире сейчас считается одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. С точки зрения закона, права собственника, продающего долю, никак не ущемляются, но вот права других собственников защищаются.
Во-первых, при продаже доли в жилой недвижимости продавец обязан уведомить всех других собственников о том, какую долю он продает и по какой цене. Уведомить можно с помощью заказного письма или через нотариуса. При этом, по закону, уведомить надо именно всех собственников, иначе впоследствии они могут подать в суд и отсудить проданную вами часть недвижимости.
На этой стадии возникают основные сложности, ведь зачастую владельцев доли просто сложно найти. Кто-то переехал в другой город, но так и не продал часть квартиры, кто-то не общается со своими бывшими родственниками, но при этом еще владеет частью имущества и т.д.
Порядок действий таков:
- собственник уведомляет других владельцев о желании продать свою часть недвижимости. В тексте самого уведомления указываются условия продажи и цена. Впоследствии, собственник не может продать недвижимость дешевле, чем указано в уведомлении, иначе другие собственники вернут все через суд. У совладельцев есть три месяца на то, чтобы защищать свои права через суд, если их не уведомили о продаже доли ли в уведомлении указали завышенную цену;
- Если несколько собственников хотят приобрести продаваемую недвижимость, то купить ее сможет тот, кто предложит лучшую цену;
- Если собственники ответили отказом или просто проигнорировали уведомление в течение 30 дней, то долю можно продавать;
- Оформлять договор купли-продажи обязательно с заверением у нотариуса.
В законе не указано, сколько уведомлений можно присылать совладельцам. Если после первого уведомления вы так и не смогли продать свою долю, то можно законными методами снизить цену на недвижимость, но перед этим опять же надо выслать новое уведомление всем совладельцам, чтобы впоследствии у них не было повода обратиться в суд.
Новый закон
Чтобы снизить возможности для мошенничества, новый закон о долевой продаже недвижимости требует участия нотариуса в оформлении сделки. Именно на него возлагается функция контроля соблюдения прав всех владельцев недвижимости.
Особое внимание уделяется сделкам с участием несовершеннолетнего собственника.
Список необходимых документов
Чтобы продать долю в квартире, необходимо иметь стандартный набор документов, плюс несколько дополнительных документов:
- документы, удостоверяющие личность сторон;
- свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт из БТИ;
- письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
- согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
- письменный отказ всех содольщиков от покупки;
- если такого документа нет, то необходимо приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
- договор купли продажи доли в квартире.
Все документы проверяются нотариусом и если он признает правомерность сделки, то осуществляется подписание договора. Затем документы направляются в Росрееестр, где в течение 3-х дней происходит регистрация сделки.