Мучаетесь в выборе между квартирой в новом доме и покупкой вторичного жилья?
Мы ответим на все ваши вопросы в рамках одной статьи.
При покупке квартиры или комнаты покупатели в первую очередь задумываются о том, в каком районе они будут покупать недвижимость и сколько она будет стоить.
Следующим вопросом становится выбор между новостройкой и вторичкой. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, кроме того, важно правильно оценивать предложенные вам варианты недвижимости, так как в каждом случае плюсы и минусы могут быть индивидуальны.
Содержание:
Преимущества новостройки
Новые дома имеют массу преимуществ, о которых мы и поговорим.
Свободная планировка. Большинство застройщиков позволяют покупателям самостоятельно выбирать планировку своей будущей квартиры, а это значит, что можно максимально эффективно распределить полезную площадь между комнатами, отвести место для встроенной мебели, установить нестандартные системы освещения, гардероб и многое другое.
Даже если квартира уже имеет межкомнатные перекрытия, они более продуманны и удобные. Времена хрущевок с маленькими кухнями, неудобными санузлами и прочими недостатками ушли в прошлое. Сейчас дома с такими квартирами просто не строят.
Новейшие технологии и материалы. При строительстве новых домов, застройщики использую самые современные и качественные материалы. А это значит, что покупатели получают:
- Качественное утепление дома;
- Дополнительные системы автономного обогрева (свои котельные, теплые полы и многое другое);
- Новые коммуникации (капитальный ремонт в доме будут проводить через несколько десятилетий);
- Чистота в подъездах;
- Полностью работающие лифты.
Безопасность. В первую очередь речь идет о пожаробезопасности, так как новые дома оборудуются современными системами пожаротушения и оповещения. В большинстве случаев устанавливается водяная система автоматического пожаротушения, которая безопасна для людей.
Также под фактором безопасности стоит подразумевать систему видеонаблюдения, которая эффективно работает в поддъездах, лифтах, на периметре вокруг дома. В новостройках также устанавливают современные системы сигнализации, которые также предотвращают как мелкие, так и более серьезные преступления.
Юридическая чистота. При покупке квартиры в новом доме достаточно хорошо проверить застройщика. С этим хорошо справится любой риелтор, но можно навести справки и самостоятельно. Для оценки застройщика необходимо:
- Оценить репутацию компании на рынке;
- Оценить сумму долга перед банками и бюджетом города (в большинстве случаев это открытая информация);
- Оценить статус земли под застройку;
Но гораздо важнее, что в новостройке невозможно купить квартиру с сомнительным прошлым, с прописанными там детьми или другими юридическими проблемами.
Инфраструктура и придомовая территория. Как выделялась земля под автомобильные парковки перед домом раньше? Три-четыре парковочных места на один многоквартирный дом считалось нормой. Все остальное место выделялось под детские площадки, магазины и, иногда, гаражи. Гаражи давно снесли, мелкие магазины стоят один на другом, а автомобилисты вынуждены ставить машины на газонах и детских площадках.
Современные стандарты строительства сразу учитывают огромное количество автомобилей, необходимость наличия огороженной детской площадки, инфраструктуру для малого бизнеса и многое другое.
Низкие ставки по ипотеке. Более высокая цена квартиры в новостройке не должна отпугнуть вас, если вы берете ипотеку. Почти все банки предлагаются более низкие ставки по ипотеке в новых домах, так как у них меньше рисков и такое кредитование субсидируется государством.
К примеру, у Сбербанка на текущий момент ставка ипотеки на новостройки на 1,2 процента меньше, чем по ставка на готовое жилье.
Недостатки новостройки
Мы не будем рассматривать случаи с покупкой квартиры в еще строящемся доме, так как это тема для отдельной статьи. Разберем только те недостатки, которые касаются уже сданного в эксплуатацию дома и отдельных квартир.
Неразвитость инфрастуктуру. Если новостройка возводиться в уже обжитом районе, то никаких проблем с инфраструктурой быть не должно. Но если застройщик выбрал новый район для возведения здания, то не стоит ожидать развитой инфраструктуры в ближайшее время.
Конечно, детская площадка, парковка — все это будет, так как закладывается еще на стадии проектирования. А вот детские сады, школы, транспортные узлы и магазины придется подождать, а более вероятно, первое время до них придется добираться. Каждый случай индивидуален, но задумываться об удобстве и развитости инфраструктуры покупателю стоит заранее.
Длительный ремонт. Минимум новых квартир продается с ремонтом от застройщика. Обычно ремонт делается в эконом-вариантах, так как в этом ценовом сегменте люди привыкли мириться с обоями не того цвета, неподходящей планировкой и многим другим. В среднем и элитных ценовых сегментах принято продавать в новостройках голые стены, чтобы покупатели по своим запросам установили межкомнатные перекрытия, выбрали материалы для внутренней отделки, сантехнику и многое другое.
Но на этом минус не заканчивается.
Даже если вы быстро сделали ремонт в своей квартире, будьте готовы, что соседи будут делать его еще не один год. Квартиры продаются далеко не сразу, в течение двух-трех лет в доме будут постоянно появляться новые соседи, которые будут с нуля начинать обустройство своей квартиры. А это шум, пыль и мусор на лестничной площадке и многие другие неудобства.
Проблемы с инженерными системами. Несмотря на то, что инженерные системы в доме новые, никто не застрахован от неправильного расчета или халатного выполнения работ по их монтажу. В доме может быть холодно, имеют место быть локальные протечки воды, отладку лифта и прочих систем могут провести не сразу и не быстро.
Процедура оформления. Она может серьезно затянуться, если у застройщика (а именно он выступает в роли продавца) не все в порядке с документами. Но даже с полным пакетом документов покупка квартиры в новостройке, как правило, более долгий процесс.
Мало источников информации. Застройщик никогда не расскажет всей правды о своих квартирах. При покупке жилья на вторичном рынке всегда можно почитать отзывы в интернете, расспросить соседей, навести справки через риелтора, а вот в новостройке все намного сложнее.
Даже если в доме уже есть жильцы, они могут просто еще не столкнуться с некоторыми проблемами, о которым, могли бы рассказать вам. Получается, что в совершенно новом доме можно купить «кота в мешке».
Преимущества вторичного жилья
Даже при большом бюджете на покупку жилья нельзя однозначно ответить, что лучше, квартира в новостройке или вторичка. Дело в том, что каждый случай стоит рассматривать индивидуально, минусы могут превратиться в плюсы и наоборот, все зависит от самих покупателей и тех целей, которые они преследуют.
Большой выбор. Много ли в вашем городе новостроек? А около вашего места работы?
Предложений вторичного жилья намного больше и они разнообразней, чем в новостройках. Почти в каждом районе можно найти десяток неплохих предложений и все они будут разные по цене, по планировке, по качеству ремонта и многим другим параметрам. В новостройках, как правило предлагают однотипные варианты в нескольких домах, которые расположены рядом друг с другом и построенные по одному проекту.
Для статистики: в Москве предложений в новостройках в 10 раз меньше, чем на вторичном рынке. И это в столице, где вопрос недвижимости всегда актуален, а строительные компании не бояться вкладываться средства в новые дома. В регионах все хуже, предложений по новостройкам меньше, они все однотипные. В небольших населенных пунктах о новостройках даже не мечтают.
Низкие цены. Даже в центре Москвы можно найти более дешевые варианты на вторичном рынке недвижимости. Что касается всей остальной России, вторичное жилье в большинстве случаев дешевле новостройки при схожих параметрах: площадь, состояние, расположение.
При покупке вторички есть шанс получить дополнительную скидку. Увидели подтекающий водопроводный кран, изрисованные обои, истертые полы — все это повод попросить дополнительную скидку у продавца. В новостройке цены окончательные, застройщик не будет торговаться, тем более, что снижать цену обычно не за что.
Варианты со срочной сделкой, когда покупатель спешит продать квартиру по собственным соображениям, могут быть наиболее выгодными.
Важно помнить, что никакая выгода и срочность не могут быть оправданием халатности в юридической проверке и оформлении сделки. Внимательно проверяйте все документы!
Собственность — сразу. Готовое жилье оформляется в собственность покупателя намного быстрее, чем новостройка, документы на которую не всегда полностью готовы. Если купить новую квартиру на стадии строительства, то получить недвижимость в собственность можно только через несколько лет.
Все это время вам необходимо где-то жить, быть зарегистрированным по месту жительства для устройства на работу, поэтому оформление собственности становится важным фактором для многих покупателей.
Заселение — сразу. Затянувшийся ремонт у вас или у соседей не даст сразу заехать в новостройку. Конечно, есть вторичная недвижимость в плачевном состоянии, которая также требует серьезный ремонт. Но тем и привлекательна вторичка, что вы можете найти вариант без хорошего ремонта подешевле, или уже полностью обустроенную квартиру подороже.
Инфраструктура. Проблемные районы есть в любом городе, но в большинстве случаев дом, с историей хотя бы в несколько лет, имеет рядом с собой развитую инфраструктуру: больницы, школы, детские сады, магазины, транспортные узлы.
Недостатки вторичного жилья
Конечно, вторичное жилье имеет ряд недостатков и некоторые напрямую связаны с бывшими хозяевами недвижимости.
История недвижимости. Даже за одно десятилетие квартира может поменять несколько хозяев, что говорить про дома, которые были построены 40-50 лет назад. Гарантировать чистоту всех сделок с конкретной недвижимостью очень сложно, но в любом случае необходимо проводить тщательную юридическую проверку.
Проверять необходимо не только сами сделки по купле-продаже, но и многое другое: законность новой сделки, не ограничен ли собственник в праве распоряжаться недвижимостью, нет ли ареста или залога недвижимости, наличие прописанных в квартире детей, проводилась ли перепланировка и была ли она узаконена, и многое другое. Все проверки лучше всего доверить риелторам, которые имеют опыт в подобных проверках.
Состояние дома. Во времена СССР здания строили на века, поэтому «хрущевки», «сталинки» и другие типовые здания еще послужат своим владельцам, но важно узнать реальное состояние конкретного дома еще до покупки квартиры в нем.
Отдельную квартиру всегда можно привести в надлежащий вид, а вот здание нет. Общее состояние дома, подъездов, износ коммуникаций — это надо оценивать заранее. К сожалению, в старых домах есть и многочисленные скрытые дефекты, которые невозможно найти до начала проживания.
В то же время, нельзя ориентироваться на один только возраст здания, качественно проведенный капитальный ремонт может значительно продлить срок службы здания. А старые кирпичные дома вполне могут находиться в лучшем техническом и визуальном состоянии, чем многие современные панельные дома, которые быстро теряют свой презентабельный вид.
Отсутствие благоустройства. Если в новых домах с благоустройством прилегающей территории все отлично, то в районах со старыми домами — это один из главных недостатков. И виноваты в этом не только ЖКХ, но и само расположение домов, а также старые нормативы, которые просто не учитывали современные реалии.
Узкие улицы, маленькие парковки на три автомобиля, магазинчики в подвалах, детские площадки с одной песочницей, отсутствие нормальных тротуаров вдоль домов — все это обыденность в районах, которые застраивались еще в СССР.
Можно ли что-то изменить?
Глобально нет, так как просто не хватает свободного пространства для облагораживания придомовой территории. С таким положение дел придется мириться.
Когда новостройка становится вторичкой
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Люди еще пять лет после сдачи дома в эксплуатацию считают его новостройкой, хотя с юридической точки зрения это может быть совсем не так.
Принято считать, что квартира в новостройке — это недвижимость, которую продает сам застройщик. Только в этом случае ее юридически считают новостройкой, сразу после завершения сделки недвижимость переходит в разряд вторички.
Важно отметить, что ситуации могут быть самыми разными. К примеру, квартира еще до завершения строительства может поменять хозяина, тогда она не будет считаться квартирой в новостройке даже в день сдачи дома. Еще одна уникальная ситуация, когда квартира поменяла нескольких владельцев, но в ней никто никогда не жил: недвижимость приобреталась для инвестиций. И опять же, жилье юридически будет считаться вторичкой.
Покупка новостройка на стадии строительства
Существует целое направление инвестиций в жилую недвижимость на стадии строительства. Застройщик начинает продавать квартиры еще на стадии котлована, привлекая дополнительное финансирование своего проекта. Риски покупателя достаточно высоки, но и цена квартиры после сдачи дома в эксплуатацию может вырасти на 20-45%.
О том, как заработать на подобных сделках, мы подробно расскажем в специальной статье, а пока ознакомимся с краткими фактами о таких сделках.
- Застройщик не имеет права продавать квартиры до получения разрешения на строительство. Чтобы начать продавать квартиры в доме на стадии котлована, необходимо разработать проект и получить разрешение на строительство здания.
- Средний срок строительства многоэтажного дома составляет 2 года. Если есть финансовые проблемы, то застройщик может затянуть реализацию проекта или совсем его заморозить, все риски берет на себя покупатель квартиры в недостроенном доме.
- Цена квадратных метров растет после завершения каждого этапа строительства: проектирование и получение разрешения, котлован, фундамент, возведение этажей, проведение коммуникаций, отделка дома, сдача здания в эксплуатацию.
- Самый ощутимый скачок цен наблюдается после завершения строительства на 50%, после этого этапа большинство банков начинают заключать ипотечные договора в новостройках, а это в свою очередь подстегивает покупателей к покупке квартиры.
- Важно отметить, что далеко не вся недвижимость растет в цене по мере строительства. Самый большой рост стоимости квартир в эконом-классе, так как спрос выше и большинство покупателей не могут позволить себе более дорогое готовое жилье. А вот элитная недвижимость по своей стоимости может совсем не измениться со стадии котлована и до стадии сдачи дома в эксплуатацию.
Что дешевле, вторичное жилье или новостройка?
Цены на недвижимость зависят не только от новизны дома и удобной планировки. В стоимости учитывается географическое расположение дома, наличие транспортных узлов, развитость инфраструктуры, наличие ремонта и, самое главное, спрос.
В большинстве случае квартира в новостройке стоит дороже, так как сравнивают ее с домами 30-40 летней давности. В реальности, квартира со средним ремонтом, в 10-летнем доме, может стоить дороже, чем новостройка без ремонта и за чертой города.
Обмен вторички на новостройку
Сделки в которых участвует сразу несколько объектов недвижимости не являются редкость. Люди обмениваются квартирами, закладывают вторичное жилье банкам, чтобы приобрести недвижимость в новостройке, продают часть квартиры и т.д.
Зачастую, именно продажа старой квартиры становится главным препятствием при покупке новой недвижимости — продавец хочет продать как можно дороже и быстрее, а покупатели преследуют совсем другие цели. Именно для таких покупателей многие застройщики предлагают некий аналог trade-in.
Автомобилисты хорошо знакомы с этим термином, когда автосалон принимает старый автомобиль и делает скидку на новый.
Застройщики поступают немного иначе — они позволяют бронировать ту или иную квартиру на срок примерно в 3 месяца, чтобы покупатель мог уладить все свои проблемы со старой недвижимостью.
Покупать ваше старое жилье застройщики, скорее всего, не будут, так как им не нужны риски, они заинтересованы чтобы просто распродать новую недвижимость, которая есть у них. В редких случаях застройщики производят продажу по полноценном trade-in, но тогда старая недвижимость покупается дешевле на 20% или больше от рыночной цены. С такими условиями уже не согласны клиенты.
Итог
Так что выгоднее? На этот вопрос вы должны ответить сами, мы же только ознакомили вас с преимуществами, недостатками, а также особенностями каждого типа недвижимости.